Kredyt na mieszkanie to opcja, z którą wiąże swoje życie większość Polaków. Ale czy słusznie? Tutaj wyjaśniam konkretnie, dlaczego lepszy niż kredyt na mieszkanie może być wynajem mieszkania (jeden prosty rachunek).
Po pierwsze, warto cały czas pamiętać, że większość może się mylić.
Kredyt na mieszkanie vs. wynajem – Wstęp (można ominąć)
Po drugie, jeśli chodzi o decyzje finansowe, to warto mieć zawsze w pamięci cytat przypisywany Josepha Kennedy’ego. To ojciec bardziej znanego Johna F. Kennedy’ego, który został prezydentem USA.
Wszyscy wiedzą, że Kennedy Junior został zastrzelony w Dallas. Mniej osób wie, że jego kariera polityczna w dużej mierze została umożliwiona przez wpływy i pieniądze ojca. Jeszcze mniej zna ten cytat, który jednak warto sobie wziąć do serca. To Kennedy Senior miał powiedzieć mniej więcej coś takiego: jeśli już nawet twój pucybut mówi, że coś jest dobrą decyzją finansową, to jest to tylko i wyłącznie znak, że to już nią nie jest (lub nigdy nie było).
To były lata trzydzieste XX wieku. Dziś już nie ma pucybutów, ale są na pewno ludzie, którzy nie zajmują się tematem, ale są przeświadczeni, że coś na dany temat wiedzą. W przypadku decyzji mieszkaniowych niemal powszechną opinią jest, że kredyt na mieszkanie to jedyna sensowna opcja.
Pewnie pamiętacie głośny przypadek pytania, które zadano naszemu prezydentowi, Bronisławowi Komorowskiemu. Niektórzy twierdzą nawet, że przegrał przez to wybory. Pytanie było: – Skąd młody człowiek ma wziąć pieniądze na mieszkanie? – Może wziąć kredyt – odpowiedział prezydent.
Wywołało to oburzenie. Co ciekawe, nie dlatego, że wszyscy wiedzą, że jeśli nie stać nas na mieszkanie, to lepiej jest je wynająć. Właśnie prawie nikt tego nie rozumie! To, co w tej całej awanturze mnie zadziwiło, to dwie rzeczy:
1) wszyscy zakładają, że młody człowiek powinien kupić sobie mieszkanie;
2) kwestią sporną w całej dyskusji było, czy młody człowiek „w normalnym kraju” powinien dać radę w dwa lata uzbierać na mieszkanie z pensji, czy jednak należy przyjąć, że większości nie będzie na nie stać od razu, więc pozostaje kredyt.
Wobec takiej alternatywy sugerowałbym jednak trzecią drogę: wynajem.
Wynajem – dlaczego jest lepszy niż kredyt na mieszkanie?
By zrozumieć, dlaczego lepszy niż kredyt może być wynajem, wystarczy prześledzić właściwie tylko ten jeden argument:
Słyszymy to wszędzie plus minus w ten deseń (nasza teza, którą tutaj obalamy): „własne mieszkanie to inwestycja, a jak spłacam kredyt, to przynajmniej płacę na swoje, a nie daje zarobić komuś innemu”.
Otóż niekoniecznie, nie do końca, a być może w ogóle nie.
Mieszkanie na kredyt – czy to inwestycja?
Wyobraźcie sobie, że kupujecie dzisiaj mieszkanie dwa razy drożej niż jego cena rynkowa. Wszystko po to, by sprzedać je z zyskiem za 20 lat. Czy za dwadzieścia lat to mieszkanie będzie warte dwa razy tyle plus koszty utrzymania przez 20 lat (żeby inwestycja się zwróciła) lub więcej, żeby wyjść z zyskiem)? Być może. Ale niekoniecznie. Na rynku mieszkaniowym ceny idą w górę, ale czasem też idą w dół. Trzeba uznać, że jeśli kredyt na mieszkanie to inwestycja, to jednak dosyć ryzykowna inwestycja.
Na przykład, ceny mieszkań w Warszawie dopiero w 2018 roku osiągnęły ceny z 2008 (z powodu kryzysu finansowego 2007-09).
Nikt zresztą nie kupuje przecież mieszkania za dwa razy więcejm niż jest dzisiaj warte, nie? Otóż, nie do końca.
Całkowite koszty kredytu mieszkaniowego to nawet właśnie drugie tyle, co wyniosła cena mieszkania. Czyli biorąc kredyt na mieszkanie, tak naprawdę zobowiązujesz się, że zapłacisz 1,5-2 razy tyle w przeciągu X lat (zwykle 20-30 lat). Kupujesz mieszkanie w cenie dużo wyższej niż rzeczywista cena rynkowa! Oczywiście spłata będzie w ratach i będzie to wydatek rozłożony w czasie. Ale jeśli uważasz, że jest to inwestycja, to dobrze, byś miał(a) świadomość, jakiego rodzaju to jest inwestycja.
W pakiecie z kredytem zawsze sprzedają ci optymistyczną wersję zdarzeń
Że tak jest, można zapytać frankowiczów, których kredyt jest zależny od kursu franka. Niektórzy po 10 latach mieli do spłacenia więcej, niż jak zaczęli spłacać!. Gdy kredyty we frankach były wyjątkowo popularne, hordy doradców finansowych przekonywały ludzi, że wprawdzie rata może być teoretycznie większa, ale w praktyce przecież frank nigdy nie będzie kosztował 4 zł. No i frank zaczął kosztować 4 zł parę lat później.
Ta historia świetnie obrazuje, że świat spłaty kredytu bardzo różni się od świata jego zaciągania. To czasem nawet tak, jak z psychopatycznym kochankiem, który na początku nas oczaruje, by później zafundować nam piekło.
Po drodze do celu każdego kredytobiorcy (spłata kredytu i ewentualne sprzedanie mieszkania z zyskiem) możesz napotkać różnego rodzaju przeszkody.
Na przykład kryzys finansowy, czyli zdarzenie, które sprawia, że wraz z rosnącymi problemami kredytobiorców (bezrobocie) gwałtownie spadają ceny mieszkań. Wtedy, jeśli nie będziesz w stanie spłacać kredytu, będziesz pewnie sprzedawać mieszkanie. Dużo taniej niż je kupiła(e)ś. Zostaną ci tylko długi.
Pytasz, jaki kryzys? W perspektywie dwóch dekad prawdopodobieństwo jego wystąpienia jest bardzo duże. Właśnie mamy jeden, nieprzewidziany, kolejnych też na pewno nikt nie będzie się spodziewać.
Gdy bierzesz kredyt wspólnie z małżonkiem, takim zdarzeniem zmniejszającym atrakcyjność inwestycji jest rozwód. Jak wiadomo, to jest zdarzenie nawet jeszcze bardziej możliwe niż kryzys.
Umówmy się, przez 20 lat może wydarzyć się dużo rzeczy. Zmiany stóp procentowych, choroby, globalne ocieplenie, wojny. Z mieszkaniem na plecach ciężko wtedy uciekać, a w niepewnych czasach sprzedaje się je trudniej i taniej.
Kredyt vs wynajem – prosty rachunek
Ale w naszych wyliczeniach załóżmy bardzo optymistyczny scenariusz.
Wariant 1 – kredyt
Bierzesz kredyt na 20 lat, a jest tak korzystny, że całkowite koszty kredytu „tylko” o 1,5 raza przekraczają cenę mieszkania w chwili zakupu. Spłacasz kredyt i mieszkanie jest twoje.
Załóżmy, że mieszkanie kosztowało 500 tysięcy zł. Twoje całkowite koszty po 20 latach to 750 tysięcy zł. Twoja miesięczna rata to 3125 zł (pomijamy, dla prostoty, różne rzeczy, na przykład wkład własny).
Zarobek „kogoś innego” (w tym wypadku banku) to w rzeczywistości 250 tysięcy zł.
No i jeszcze trochę. Masz jeszcze koszty w postaci czynszu. Nawet jeśli to zaledwie 300 zł miesięcznie, to przez 20 lat robi się kwota 72 tysięcy zł. Czyli zarobek kogoś innego to 322 tysięcy, a wszystkie wydatki na to mieszkanie przez 20 lat – 822 tysięcy.
Wariant 2 – wynajmuję i oszczędzam/inwestuję
Teraz załóżmy, że wynajmujesz pokój/pół mieszkania, a nawet całe mieszkanie, za 1500 zł (da się nawet w Warszawie). A 1625 zł odkładasz, czyli tyle, ile wychodzi, jak od 3125 zł (rata z wariantu, gdy bierzemy kredyt) odejmiesz 1500 zł (miesięczna opłata za wynajem).
Po 10 latach zarobek „kogoś” (najemcy, spółdzielni, dostawcy gazu) to w tym wariancie 180 tysięcy zł. To dużo, ale ty tym czasie masz już odłożone 195 tysięcy zł. I nie masz połowy kredytu do spłacenia przed sobą.
Dodajmy do tego jakieś oprocentowanie. W końcu oszczędności przez ten czas można skutecznie inwestować. Czy da się tak skutecznie inwestować, żeby zamiast 195 tysięcy w 10 lat mieć 500 tysięcy (256 proc. więcej). Być może. Ale niekoniecznie.
Polecam: Inwestowanie – 5 podstawych zasad
Polecam: Na pół mieszkania uzbierasz… nie kupując kanapki w pracy
Jest to na pewno jednak bardziej prawdopodobne, jeśli zakładamy optymistyczny wariant (który zakładają wszystkie osoby biorące kredyt na mieszkanie). Czyli że wszystko będzie szło w górę. Wtedy też pewnie będzie większy zysk z inwestycji i stać nas będzie też na to droższe, nowe mieszkanie.
Zauważmy, że niekoniecznie trzeba też kupować mieszkanie. W końcu 195 tysięcy to jest kapitał, który dla wielu może oznaczać możliwość zaczęcia pracy na własny rachunek i w ten sposób znacząco zwiększenia swoich dochodów.
Przypomnijmy, że w tym momencie osoba spłacająca kredyt ma jeszcze przed sobą 10 lat spłacania kredytu, zero oszczędności i, co prawdopodobne, potrzebę wykonania pierwszego generalnego remontu.
Jeśli ceny mieszkań spadną, wynajem zdecydowanie bardziej na plus
Wynajmujmy więc jeszcze 10 lat. Wtedy zarobek „kogoś innego”, to 360 tysięcy zł (wow, faktycznie dużo, ale tylko o 38 tysięcy więcej niż w optymistycznym wariancie kredytowym!). Ale oszczędności to już 390 tysięcy zł. I to w przypadku, jeśli wszystko wkładasz do skarpety. Jeśli jednak cokolwiek sensownego z tymi pieniędzmi robisz, stać cię, by kupić mieszkanie jak to, za jakie 20 lat temu zapłacił(a)byś 500 tysięcy zł, decydując się na kredyt.
A może dwa takie mieszkania, a może trzy, jeśli umiesz przemnażać pieniądze. Albo, jeśli ceny spadły. Niemożliwe? W Grecji też miało to być niemożliwe. Potem przyszedł kryzys i ceny mieszkań spadły o połowę lub więcej[X].
Jeśli taki grecki scenariusz zrealizuje się u nas, osoba z naszego wariantu kredytowego po 20 latach będzie posiadała mieszkanie za 250 tysięcy zł, za które zapłaciła 810 tysięcy.
Z kolei osoba, która oszczędza, ma równocześnie możliwość czekania na ten właściwy moment, gdy ceny spadną i będą rekordowo niskie.
Kredyt vs. wynajem – podsumowanie
- Wariant 1 (kredyt) za 20 lat. Wydane: 822 tysięcy. Masz: 20-letnie mieszkanie, które 20 lat temu kosztowało 500 tysięcy. Teraz może kosztować milion, ale może też 500 tysięcy. Albo mniej.
- Wariant 2 (wynajem) za 20 lat. Wydane: 360 tysięcy. Masz odłożone: 390 tysięcy (minimum, jeśli nie robisz nic a nic z pieniędzmi, tylko wkładasz je „do skarpety”).
- Przez ten czas nie był(a)ś związana żadnym zobowiązaniem kredytowym.
Przy czym w wariancie kredytowym przyjęliśmy optymistyczne założenia:
- przez 20 lat będzie bardzo niski czynsz (300 zł)
- kredyt będzie kosztować tylko 1,5 razy tyle, co wynosi cena mieszkania
Jakiekolwiek odchylenia na niekorzyść i lądujemy w sytuacji, gdzie wariant z wynajmem wygląda jeszcze bardziej atrakcyjnie.
Taka jest z grubsza rzeczywista różnica między wynajmem a kredytem. Działa tutaj też efekt kuli śniegowej. I dlatego tak ważne jest, czy magia procentów działa na naszą korzyść (oszczędzamy i inwestujemy), czy niekorzyść (spłacamy oprocentowany dług). Tak ważne, by znaleźć się po właściwej stronie równania.
PS: Ponieważ pojawiły się komentarze, kilka dodatkowych uwag:
Ceny mieszkań – gwałtowny wzrost cen mieszkań – raczej wyjątek niż reguła?
Sytuację, co dzieje się, jak wybucha kryzys na rynku mieszkaniowym, ilustruje przykład amerykański z 2007 roku. Poprzedni wielki, światowy kryzys zaczął się od pęknięcia bańki na rynku kredytów mieszkaniowych. W rezultacie:
- Tylko w pierwszym roku blisko milion osób straciło swoje domy
- Łącznie swoje domy straciło około 10 milionów osób
- Więcej osób wynajmuje. W dużych amerykańskich miastach 47 proc. (2016) w porównaniu z 21 proc. w 2006 roku
Dla właściwej skali: w USA w 2007 roku żyło blisko 8 razy więcej ludzi niż w Polsce (301 milionów w porównaniu z 38 milionami u nas). Teraz jest już blisko 9 razy więcej (328 milionów – 20199).
Kryzys 2007-09 wywołał także spadek cen w Polsce. Jak ładnie widać na tych grafikach na stronach bankier.pl, od 2008 roku nastąpił spadek cen (na przykład w Krakowie aż o 25 proc. do 2014 roku). A rynek doszedł z powrotem do rekordów z 2008 roku dopiero w okolicach 2018 roku.
W perspektywie najbliższych lat z powodu koronakryzysu ceny mieszkań raczej spadną – sugeruje także między innymi raport Emmerson Evaluation. Ceny mieszkań mogą spaść właśnie teraz (w perspektywie dwóch lat). Więc pewnie to szczególnie dobry moment, żeby (dalej) wynajmować) i poczekać z kupnem mieszkania/braniem kredytu.
Ceny mieszkań 1870-2020 (14 rozwiniętych ekonomii)
Jak rosną ceny mieszkań (od 1870 roku!)? Można zobaczyć tutaj. Gwałtowny wzrost od 1990 roku obserwuje się nie tylko w Polsce, gdzie różnicę potęguje zmiana ustrojowa. Ale także, jak pokazują te wykresy, jeśli pod uwagę wziąć 14 najbardziej rozwiniętych ekonomii.
Natomiast w perspektywie lat 1870-1920 (50 lat) czy 1930-60 (30 lat), ceny mieszkań utrzymywały się na tym samym poziomie.
Kryzys, który zmiażdży kredytobiorców, nadejdzie niespodziewanie
Oczywiście w tych okresach dwa razy ceny spadły gwałtownie w związku z wojnami światowymi. Czy jednak porównywalnego zdarzenia nie można wykluczyć w następnych 30 latach?
Kandydatem, który widać na horyzoncie już teraz, może być kryzys wywołany przez zmiany klimatu. Na pewno, jeśli kupujemy mieszkanie „na zawsze”, powinniśmy wziąć to pod uwagę: w ciągu 50 lat nawet 3,5 miliarda ludzi będzie musiało szukać innego miejsca do życia.
Toi nie dotyczy Polski? Po pierwsze, nie do końca. Po drugie, możesz nie stracić dachu nad głową, ale ten dach może być zdecydowanie już mniej atrakcyjny.
Jeśli chodzi o wybrzeże, to na pewno w perspektywie 30-50 lat na wartości zyskiwać będą te miejsca, które są położone stosunkowo wyżej, a te niżej mogą nawet zatonąć, lub być narażone na okresowe podtopienia związane z wdzieraniem się morza w głąb lądu. Jeśli chodzi o tereny bardziej odległe od linii brzegowej, to mogą zyskiwać tereny niezagrożone suszą, w pobliżu dużych źródeł wody pitnej (jeziora, rzeki). Susze w Polsce będą na pewno coraz częstsze i bardziej dotkliwe.
A jak dosyć boleśnie pokazał nam wszystkim przykład koronawirusa, zmiany klimatu to niejedyne zagrożenie (które jednak też może wywołać inne, na przykład wojny o zasoby). Kryzys może nadejść zupełnie niespodziewanie (przynajmniej dla zdecydowanej większości z nas).